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丁祖昱:房地産營改增和房價沒有半毛錢關系
點擊:1522 添加時間:2016-03-09 10:35:00 信息來源:中房網
  今天討論營改增能不能降低房價,實際是多此一舉!   3月5日,總理在政府工作報告中明確指出建築業、房地産業、金融業、生活服務等行業要實行營改增,並給出時間表5月1號。   從兩年前就傳的沸沸揚揚的營改增,在建築和房地産行業終于要落實了,這也是僅存的尚未營改增的大頭之一,除了房地産、建築業之外,還有一個大頭就是金融業,這幾塊占比高達81.8%。房地産和建築業營改增之所以遲遲沒有推出,最核心原因還是地方的利益分配問題,畢竟房地産相關稅收占到了地方政府稅收的“大頭”,而營改增之後,“大頭”要交給中央,地方政府毫無積極性可言。   另外,最近關于房價暴漲的討論也如火如荼,那麽,自然有人將營改增和房價漲跌聯系到一起,認爲營改增之後房價有下跌的空間,因爲總理也明確表示營改增是要降低企業稅賦,確保“只低不高”。“稅”低了,“價”是否也會降低,我找到了2014年11月26日寫的一篇《地産“營改增”,房價是漲還是跌?》的舊聞,發現裏面的觀點今天依然適用,我略微修改一下,繼續供大家參考。   在講三個觀點之前我們還要做一些新的補充,就是營改增的具體細節非常不明確。   一是是時間表,政府工作報告當中提到的5月1日,只是將試點範圍擴大到房地産行業的時間;二是稅率也不明確,只不過是大家都在猜是11%;三是抵扣項也沒有最終明確。也就是說到目前爲止也沒有看到營改增的實施細則,但好在還有兩個月的時間就要塵埃落定,不妨我們今天也猜測一回。   第一,稅改之後稅收差額本身就很小。目前的稅率,大家都判斷是11%,按照11%的稅率計算,直接抵扣可能會比原來略高,但由于總理承諾了只低不高,那麽是否還有虛擬的抵扣項給出來確保最終的稅賦關系。所以實際納稅額減少的比例並沒有幾個百分點,甚至很多情況下,基本上和原來稅率沒有差異   第二,不是成本決定房價,而是市場決定房價。當前市場,樓盤成本5萬元/平米,如果市場可以賣6萬,沒有一個人會賣5.9萬元/平米;但是如果市場只能賣4.5萬元/平米,企業也不會死扛著要賣5萬元/平米,導致賣不出去只能等死。所以不是成本決定價格,而是市場決定的。   第三,稅收成本降到一定程度會對當前房價産生一定有利影響。今年以來部分三四線城市供大于求的狀況明顯,壓力巨大。在這樣的情況下,很多項目都是貼著成本在賣,有的甚至是虧本甩賣。所以如果現在稅負成本能夠大大降低的話,房價的下行空間也會更大。但我們只能說如果稅負成本的明顯下降那會對房價有一定影響,是充分條件,而不是必要條件。   今天討論營改增能不能降低房價,實際是多此一舉。三四線城市不用營改增,但是由于供大于求的情況,房價還是在走弱;對于一二線城市,還不如考慮下整體的供求狀況,通過規劃、土地出讓等來改善供求關系,通過低端的保障房建設等解決中低收入人群的住房問題,才真正會對房價有影響。
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